Contrat avec un constructeur : ce qu'il garantit vraiment (et ce qu'il ne garantit pas)

Le CCMI, un contrat encadré par la loi de 1990

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) n'est pas un contrat libre : depuis la loi du 19 décembre 1990, son contenu est fixé par le Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L.231-1 et suivants). Dès qu'un professionnel se charge de construire votre maison d'après un plan qu'il vous a proposé ou fait proposer, ce régime s'applique — quel que soit le nom écrit en haut du document.

Le contrat doit mentionner, entre autres, la désignation du terrain, les caractéristiques techniques du bâtiment, un prix forfaitaire et définitif, les délais d'exécution et les justifications des garanties (CCH, art. L.231-2). Il peut être signé sous conditions suspensives — obtention du permis de construire, des prêts, de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison (CCH, art. L.231-4).

Vous disposez ensuite d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant le contrat (CCH, art. L.271-1). Ce délai ne se négocie pas et ne se raccourcit pas.

Les garanties qui protègent le chantier

Deux garanties spécifiques au CCMI couvrent la période la plus risquée : entre la signature et la remise des clés.

La garantie de livraison à prix et délais convenus (CCH, art. L.231-6) est la clé de voûte du dispositif. Un garant — établissement de crédit, société de financement ou assureur agréé — s'engage, dès l'ouverture du chantier, à couvrir les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Si le constructeur défaille, le garant prend en charge l'achèvement de la maison, les dépassements de prix (au-delà d'une franchise qui ne peut excéder 5 % du prix convenu) et les pénalités de retard. Elle cesse à la réception des travaux ou, en cas de réserves, à leur levée. Sans attestation nominative de cette garantie, ne signez pas.

La garantie de remboursement (CCH, art. L.231-4 et R.231-8) couvre les sommes versées avant l'ouverture du chantier : si une condition suspensive n'est pas réalisée, si le chantier n'ouvre pas à la date convenue ou si vous exercez votre droit de rétractation, le garant vous rembourse. Elle est facultative — mais son absence change ce que le constructeur a le droit de vous demander avant le premier coup de pelle (voir l'échéancier ci-dessous).

S'y ajoutent des pénalités de retard de livraison, qui ne peuvent être fixées en dessous de 1/3000e du prix convenu par jour de retard (CCH, art. R.231-14).

Les garanties qui protègent la maison après réception

Une fois la maison réceptionnée, le régime commun de la construction prend le relais. Trois garanties se succèdent, toutes comptées à partir de la réception des travaux :

• La garantie de parfait achèvement — un an. Le constructeur doit réparer tous les désordres que vous avez signalés, soit par réserves à la réception, soit par notification écrite pendant l'année qui suit (Code civil, art. 1792-6).
• La garantie de bon fonctionnement, dite biennale — deux ans minimum. Elle couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets, radiateurs, robinetterie, portes intérieures (Code civil, art. 1792-3).
• La garantie décennale — dix ans. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles, effondrement de toiture, défauts d'étanchéité majeurs.

En parallèle, l'assurance dommages-ouvrage — que vous devez souscrire en tant que maître d'ouvrage — préfinance, sans recherche de responsabilité, les réparations qui relèvent de la décennale. Elle vous indemnise d'abord ; l'assureur se retourne ensuite contre les responsables. Elle court de la fin de la première année après réception jusqu'à la dixième année. Sa souscription est une condition d'application normale du CCMI : un constructeur qui vous propose de « faire sans » vous propose d'être en infraction.

L'échéancier de paiement : des plafonds fixés par décret

Le CCMI avec fourniture de plan plafonne ce que le constructeur peut exiger à chaque stade. Ces pourcentages du prix convenu sont fixés par l'article R.231-7 du CCH (version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, consultée le 16/08/2026) :

Avant l'ouverture du chantier, deux régimes existent :

• sans garantie de remboursement : un simple dépôt de garantie, plafonné à 3 % du prix, bloqué sur un compte spécial (CCH, art. L.231-4) ;
• avec garantie de remboursement : au plus 5 % du prix à la signature, puis au plus 5 % à la délivrance du permis de construire (CCH, art. R.231-8) — soit 10 % cumulés, inclus dans les 15 % de l'ouverture de chantier.

Les 5 % restants constituent le solde, dû à la réception. Si vous émettez des réserves, vous pouvez consigner cette somme entre les mains d'un tiers accepté par les deux parties jusqu'à leur levée ; sans réserves, le solde est payable dans les huit jours suivant la remise des clés (CCH, art. R.231-7).

Ce que le CCMI ne couvre pas

Le périmètre du contrat s'arrête au prix convenu pour la construction décrite. Quatre angles morts à connaître :

Le terrain. Son achat relève d'un acte distinct, avec ses propres frais (notaire, viabilisation, raccordements selon les cas). Le CCMI mentionne le terrain mais ne le vend pas.

L'étude de sol. Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles (exposition moyenne ou forte), le vendeur d'un terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la vente (CCH, art. L.132-5). Si elle ne figure pas dans votre titre de propriété — terrain familial, zone non concernée —, c'est à vous, maître d'ouvrage, de faire réaliser une étude équivalente (CCH, art. L.132-6). Une étude de conception plus poussée reste dans tous les cas un coût à anticiper, pas toujours inclus dans le prix du constructeur : vérifiez la notice.

Les travaux réservés. Vous pouvez garder à votre charge certains travaux (peintures, cuisine, clôture…). Ils doivent être décrits et chiffrés dans la notice descriptive, et leur coût mentionné de votre main dans le contrat. Ce chiffrage entre dans le coût total de l'opération — mais pas dans le prix garanti par le constructeur.

La révision du prix. Le prix « forfaitaire et définitif » peut être révisé si le contrat le prévoit, uniquement selon l'index national du bâtiment tous corps d'état (BT01) et selon l'une des deux modalités de l'article L.231-11 du CCH — dont l'une plafonne la révision à 70 % de la variation de l'index à chaque paiement. Toute autre clause d'indexation est irrégulière. Un prix révisable n'est pas un piège en soi ; une révision hors de ces règles, si.

Les pièges avant signature

Le contrat de maîtrise d'œuvre déguisé. Certains professionnels proposent un « contrat de maîtrise d'œuvre » ou un « contrat d'architecte » là où la prestation réelle — plan proposé par le professionnel, construction pilotée par lui — relève du CCMI. La différence n'est pas sémantique : hors CCMI, pas de garantie de livraison, pas d'échéancier plafonné, pas de prix forfaitaire garanti. Les règles du CCMI sont d'ordre public : elles s'appliquent d'après la réalité de la prestation, pas d'après le titre du document. Si le professionnel qui vous fournit le plan se charge aussi des travaux, exigez un CCMI.

La notice descriptive incomplète. La notice, conforme à un modèle type fixé par l'arrêté du 27 novembre 1991 (mis à jour depuis, notamment par un arrêté du 3 décembre 2024), décrit tous les travaux : ceux du constructeur et ceux que vous vous réservez, chacun chiffré. Une notice vague (« selon budget », « à définir ») transforme chaque imprécision en avenant payant. Tout ce qui n'est pas écrit et chiffré dans la notice n'est pas dû.

Le contrat protège si le garant et le constructeur sont solides le jour où vous en avez besoin. Complétez cette lecture juridique par une vérification factuelle : notre guide vérifier la santé financière d'un constructeur détaille les trois sources publiques à consulter, et les fiches du site — par exemple les constructeurs de Gironde — rassemblent ces données officielles, datées, pour chaque entreprise.