Constructeur en faillite en cours de chantier : que faire, étape par étape

Vous venez d'apprendre que votre constructeur est en redressement ou en liquidation judiciaire, et le chantier de votre maison n'est pas terminé. La situation est sérieuse, mais elle est prévue par la loi : en contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la garantie de livraison existe précisément pour ce scénario. Ce qui compte maintenant, c'est de faire les bonnes démarches, dans le bon ordre, sans payer ce qui n'est pas dû. Ce guide les détaille étape par étape.

Identifier la procédure ouverte : sauvegarde, redressement ou liquidation

Le mot « faillite » recouvre trois procédures très différentes, et la suite de votre chantier dépend de celle qui a été ouverte. Le jugement est publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) : l'annonce précise la procédure, le tribunal, la date du jugement et les mandataires désignés.

La sauvegarde concerne une entreprise en difficulté mais qui n'est pas en cessation des paiements. L'activité continue pendant une période d'observation. Concrètement, votre chantier a de bonnes chances de se poursuivre — restez néanmoins vigilant sur l'avancement et les appels de fonds.

Le redressement judiciaire (RJ) concerne une entreprise en cessation des paiements dont le redressement reste possible. L'activité se poursuit pendant une période d'observation (18 mois au maximum), sous le contrôle d'un administrateur judiciaire — un professionnel nommé par le tribunal. C'est lui, et lui seul, qui décide si votre contrat continue. L'issue peut être un plan de redressement, une cession de l'entreprise, ou la liquidation.

La liquidation judiciaire (LJ) met fin à l'activité : le redressement est jugé manifestement impossible. Un liquidateur remplace le dirigeant. Sauf poursuite provisoire d'activité autorisée par le tribunal (six mois au maximum), le chantier s'arrête. C'est le cas où la garantie de livraison joue à plein.

Les premiers réflexes, dans l'ordre

1. Rassemblez le dossier. Contrat CCMI et ses annexes, attestation de garantie de livraison (elle est normalement annexée au contrat ; si vous ne la trouvez pas, réclamez-la par écrit au constructeur ou cherchez le nom du garant dans le contrat lui-même), échéancier et justificatifs des paiements déjà versés, attestation d'assurance dommages-ouvrage si vous l'avez souscrite.
2. Ne payez plus aucun appel de fonds non dû. En CCMI, les paiements sont plafonnés par la loi à chaque stade d'avancement : 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage (CCH, art. R.231-7). Un appel de fonds qui dépasse le stade réellement atteint sur votre chantier n'est pas exigible : ne le réglez pas, même sous pression.
3. Faites constater l'état du chantier. Un constat établi par un commissaire de justice (nouveau nom des huissiers) fige l'avancement réel à la date de la défaillance : stade atteint, matériaux présents, malfaçons visibles. Ce document servira de référence face au garant, à l'administrateur ou au liquidateur, et aux entreprises qui reprendront les travaux. Faites-le avant toute intervention sur le chantier.
4. Écrivez, en recommandé avec accusé de réception, aux deux interlocuteurs clés. À l'administrateur judiciaire (en sauvegarde ou RJ) ou au liquidateur (en LJ) — leurs noms figurent dans l'annonce BODACC — pour signaler votre chantier en cours et demander leur position sur la poursuite du contrat. Et au garant de livraison, dont les coordonnées figurent sur l'attestation jointe à votre contrat, pour le prévenir de la défaillance et préparer la mise en demeure (voir section suivante).
5. Déclarez votre créance si vous avez trop versé. Si vos paiements dépassent la valeur des travaux réalisés, ou si vous avez subi un préjudice, vous êtes créancier du constructeur. La déclaration se fait auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (Code de commerce, art. R.622-24). Passé ce délai, votre créance risque de ne pas être prise en compte dans la procédure.

Activer la garantie de livraison

En CCMI, la garantie de livraison à prix et délais convenus est obligatoire (CCH, art. L.231-6). Un garant — établissement de crédit, société de financement ou assureur agréé — s'est engagé, dès l'ouverture du chantier, à vous couvrir contre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. C'est votre protection centrale : elle ne dépend ni de la trésorerie du constructeur, ni de l'issue de la procédure collective.

Ce que le garant prend en charge en cas de défaillance du constructeur :

• le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l'achèvement de la maison — votre maison est terminée au prix du contrat, même si la reprise coûte plus cher. Le contrat de garantie peut prévoir une franchise, plafonnée par la loi à 5 % du prix convenu ;
• les conséquences du fait du constructeur : sommes versées en avance, suppléments de prix ;
• les pénalités de retard prévues au contrat lorsque le retard de livraison dépasse trente jours, avec un minimum légal de 1/3000 du prix convenu par jour de retard (CCH, art. R.231-14).

La procédure : le garant, informé de la défaillance, met en demeure le constructeur d'exécuter ses obligations — cette mise en demeure se fait par acte de commissaire de justice (CCH, art. R.231-10). Quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, le garant doit exécuter ses obligations. Si le constructeur est en sauvegarde ou en redressement, le garant met en demeure l'administrateur de se prononcer sur la poursuite du contrat ; sans réponse dans le délai d'un mois, le garant intervient. Écrivez donc au garant sans attendre : c'est votre courrier qui déclenche ce mécanisme.

Le garant désigne alors, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux. Si la maison a atteint le stade du hors d'eau (couverture posée), il peut vous proposer de conclure vous-même les marchés avec les entreprises ; dans ce cas, il verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable. La garantie prend fin à la réception des travaux constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents ou à la levée des réserves.

Le sort de votre contrat : continuation ou résiliation

L'ouverture d'une sauvegarde ou d'un redressement ne résilie pas votre CCMI : la loi l'interdit expressément (Code de commerce, art. L.622-13). Seul l'administrateur judiciaire peut exiger la poursuite du contrat — et il ne le peut que s'il dispose des fonds pour payer les travaux qui restent.

Vous n'êtes pas obligé d'attendre passivement sa décision : vous pouvez le mettre en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat. Sans réponse de sa part pendant plus d'un mois, le contrat est résilié de plein droit — c'est-à-dire automatiquement, sans jugement (le juge-commissaire peut raccourcir ce délai ou l'allonger de deux mois au maximum). Le contrat est également résilié si l'administrateur renonce à le poursuivre ou ne paie pas les travaux exécutés après le jugement.

En liquidation judiciaire sans poursuite d'activité, la question se règle plus vite : l'entreprise cesse son activité et le chantier ne reprendra pas avec elle. Dans tous les cas de résiliation, c'est la garantie de livraison qui prend le relais pour l'achèvement — les deux mécanismes s'articulent, ils ne s'excluent pas.

Attention à un piège : ne résiliez pas le contrat de votre propre initiative et ne faites pas intervenir d'entreprises sur le chantier sans l'accord écrit du garant. Une reprise des travaux désordonnée peut compliquer, voire compromettre, la mise en œuvre de la garantie.

La dommages-ouvrage et les autres assurances en parallèle

L'assurance dommages-ouvrage (DO) est celle que vous avez dû souscrire avant l'ouverture du chantier (Code des assurances, art. L.242-1). Elle préfinance la réparation des désordres qui relèvent de la garantie décennale — ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination — sans attendre qu'un tribunal désigne un responsable.

Son rôle est complémentaire de la garantie de livraison, pas concurrent : la garantie de livraison finance l'achèvement de la maison au prix convenu ; la DO finance la réparation des désordres graves, pour l'essentiel après la réception. Si le constat de chantier révèle des malfaçons sérieuses sur la partie déjà construite, signalez-les à votre assureur DO en parallèle de la mise en demeure du garant. La disparition du constructeur ne vous prive pas de cette couverture : c'est précisément l'intérêt d'une assurance souscrite par vous, indépendante de lui.

Si vous n'avez pas souscrit de DO, la garantie de livraison reste entièrement due — les deux mécanismes sont indépendants. Pour le détail des garanties attachées au CCMI (garanties de remboursement, de parfait achèvement, biennale, décennale), voyez notre guide ce que le contrat de votre constructeur garantit.

Suivre la procédure au BODACC

La procédure collective vit : conversion d'un redressement en liquidation, adoption d'un plan, cession de l'entreprise, clôture. Chacune de ces décisions est publiée au BODACC, et chacune peut changer votre situation — une cession, par exemple, peut faire reprendre votre contrat par le repreneur.

Consultez régulièrement les annonces de votre constructeur sur bodacc.fr, ou sur sa fiche de ce site, où les annonces sont reproduites telles que publiées, datées, avec un lien vers l'annonce originale. Nous ne les interprétons pas et nous ne notons pas les entreprises.

Enfin, si cette épreuve vous conduit à choisir un autre constructeur pour un futur projet, prenez le temps de vérifier sa situation avant de signer : notre guide vérifier la santé financière d'un constructeur détaille les trois sources publiques à consulter.