Garantie de livraison, dommages-ouvrage, décennale : qui paie quoi en cas de problème

Sept garanties, trois payeurs possibles

Faire construire mobilise sept garanties et assurances distinctes. Quand un problème survient — chantier arrêté, fissure, chaudière en panne — la question n'est jamais « suis-je protégé ? » mais « laquelle de ces garanties joue, et qui la déclenche ? ». Se tromper de guichet fait perdre des mois, parfois un droit.

La logique tient en une phrase : avant la réception de la maison, c'est le garant du constructeur qui paie (garantie de livraison, garantie de remboursement) ; après la réception, ce sont le constructeur lui-même (parfait achèvement), puis ses assureurs (bon fonctionnement, décennale) — et, pour ne pas attendre qu'ils se mettent d'accord, votre propre assurance dommages-ouvrage. Ce guide reprend chaque garantie dans l'ordre chronologique : qui la souscrit, qui elle protège, quand elle joue, comment l'activer.

Ce guide traite du cas le plus protecteur, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan. Pour le contenu obligatoire du contrat lui-même, voir ce que le contrat du constructeur garantit.

Avant la réception : les deux garanties du garant

Le CCMI impose au constructeur de se faire cautionner par un tiers — banque, société de financement ou assureur agréé, le « garant ». Ce garant intervient à deux moments : avant l'ouverture du chantier (remboursement) et pendant les travaux (livraison).

La garantie de remboursement d'acompte

Qui la souscrit : le constructeur, auprès d'un établissement de crédit ou d'une société d'assurance agréée, s'il vous demande des paiements avant l'ouverture du chantier (Code de la construction et de l'habitation, art. L.231-4).

Qui elle protège : vous, le maître d'ouvrage — la personne qui fait construire.

Quand elle joue : si le contrat ne prend finalement pas effet. Trois cas prévus par l'article L.231-4 : les conditions suspensives (obtention du prêt, du permis de construire…) ne se réalisent pas dans le délai prévu, le chantier n'est pas ouvert à la date convenue, ou vous exercez votre droit de rétractation. Elle couvre alors le remboursement de toutes les sommes versées avant l'ouverture du chantier.

Comment l'activer : demande de remboursement au garant dont l'attestation est annexée au contrat. À défaut de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger qu'un dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix, consigné sur un compte spécial à votre nom ; avec la garantie, le versement à la signature est plafonné à 5 % (art. L.231-4). Un constructeur qui demande plus, ou sans attestation, est hors la loi — ne signez pas.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Qui la souscrit : le constructeur, obligatoirement, sous forme de cautionnement solidaire donné par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée (CCH, art. L.231-6). L'attestation nominative, désignant votre chantier, est annexée au CCMI.

Qui elle protège : vous, contre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux au prix et dans les délais du contrat.

Quand elle joue : de l'ouverture du chantier jusqu'à la réception (et jusqu'à la levée des réserves si vous en avez émis, ou jusqu'à l'expiration du délai de huit jours pour signaler les vices apparents après remise des clés). Si le constructeur défaille — abandon de chantier, liquidation judiciaire — le garant prend en charge, selon l'article L.231-6 : le coût des dépassements de prix nécessaires à l'achèvement (avec une franchise maximale de 5 % du prix convenu si le contrat la prévoit), les conséquences d'un paiement anticipé ou d'un supplément de prix imputables au constructeur, et les pénalités de retard de livraison au-delà de trente jours.

Comment l'activer : mettez le constructeur en demeure d'exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception ; sans effet, saisissez le garant (ses coordonnées figurent sur l'attestation), qui fait achever la maison ou désigne l'entreprise qui la terminera (fiche service-public.fr F34253). Si le constructeur dépose le bilan, la marche à suivre détaillée est dans notre guide constructeur en faillite : que faire.

L'année qui suit la réception : le parfait achèvement

La réception est l'acte par lequel vous déclarez accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves (Code civil, art. 1792-6). C'est la date pivot : toutes les garanties d'après-chantier démarrent ce jour-là.

Qui la doit : le constructeur lui-même — ce n'est pas une assurance, c'est une obligation légale de l'entreprise (Code civil, art. 1792-6).

Qui elle protège : vous, pour tous les désordres, quelle qu'en soit la nature ou la gravité : peinture cloquée, porte qui ferme mal, fissure. Seule l'usure normale est exclue.

Quand elle joue : pendant un an à compter de la réception, pour les désordres signalés soit par des réserves au procès-verbal de réception, soit par notification écrite pour ceux révélés ensuite.

Comment l'activer : notifiez chaque désordre par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration du délai d'un an — la date de notification fait foi, pas la date de la réparation. Le constructeur doit réparer dans le délai fixé d'un commun accord ; s'il ne le fait pas, mise en demeure, puis exécution aux frais du constructeur défaillant.

Deux ans, dix ans : bon fonctionnement, décennale — et la RC pro

La garantie de bon fonctionnement (biennale)

Qui la doit : le constructeur (Code civil, art. 1792-3). Qui elle protège : vous, pour les éléments d'équipement dissociables du bâti — ceux qu'on peut démonter sans abîmer l'ouvrage : volets, radiateurs, robinetterie, chaudière non encastrée. Quand elle joue : deux ans minimum à compter de la réception (fiche service-public.fr F2958). Comment l'activer : lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur décrivant la panne, avant l'expiration des deux ans.

La garantie décennale

Qui la souscrit : chaque constructeur (entreprise, architecte, artisan) a l'obligation d'assurer sa responsabilité décennale avant l'ouverture du chantier ; l'attestation doit vous être remise. Qui elle protège : vous, puis les acquéreurs successifs de la maison. Quand elle joue : dix ans à compter de la réception (Code civil, art. 1792-4-1), pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (art. 1792) : fondations, fissures structurelles, infiltrations généralisées, ainsi que les équipements indissociables du bâti (art. 1792-2). Comment l'activer : c'est là le piège — en pratique, on ne saisit pas directement l'assureur décennal du constructeur : on déclare le sinistre à sa propre assurance dommages-ouvrage (section suivante), qui préfinance puis se retourne contre lui. Sans dommages-ouvrage, il faut agir contre le constructeur et son assureur, expertise judiciaire à l'appui — des années de procédure.

La responsabilité civile professionnelle

Distincte de la décennale, la RC professionnelle du constructeur couvre les dommages causés aux tiers ou à vos biens pendant le chantier, avant la réception : un engin qui endommage la clôture du voisin, par exemple. C'est l'assureur du constructeur qui indemnise ; vous n'avez rien à souscrire, mais l'ANIL recommande de vérifier l'attestation avant l'ouverture du chantier, comme pour la décennale.

La dommages-ouvrage : la garantie que VOUS devez souscrire

C'est l'obligation la plus souvent ignorée des particuliers qui font construire : l'assurance dommages-ouvrage (DO) est souscrite par le maître d'ouvrage — vous — avant l'ouverture du chantier (Code des assurances, art. L.242-1).

Qui elle protège : vous, puis les acquéreurs si vous revendez dans les dix ans.

À quoi elle sert : elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre qu'un juge établisse les responsabilités. C'est toute sa valeur : au lieu d'un procès de plusieurs années contre le constructeur et son assureur, vous êtes indemnisé sur simple déclaration, et c'est votre assureur DO qui exerce ensuite les recours.

Quand elle joue : elle prend effet à l'expiration du délai de parfait achèvement (un an après la réception) et expire dix ans après la réception. Avant cela, elle peut intervenir dans deux cas : avant la réception, si après mise en demeure restée infructueuse le contrat avec le constructeur est résilié pour inexécution ; et pendant la première année, si le constructeur mis en demeure n'a pas réparé les désordres réservés (fiche service-public.fr F2032).

Comment l'activer : déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai fixé par le contrat (qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés après la découverte du dommage). L'article L.242-1 encadre strictement les délais de l'assureur : 60 jours à compter de la déclaration pour vous notifier sa décision sur la mise en jeu des garanties, 90 jours pour présenter une offre d'indemnité, paiement sous 15 jours après votre acceptation. S'il dépasse ces délais ou reste silencieux, la garantie est acquise et l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. Si l'offre vous paraît manifestement insuffisante, vous pouvez engager les travaux et exiger une avance d'au moins trois quarts du montant proposé.

Si vous ne la souscrivez pas : l'article L.243-3 du Code des assurances punit le défaut d'assurance obligatoire de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende (montant du texte en vigueur en 2026) — sanction qui ne s'applique toutefois pas au particulier construisant un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par sa famille proche. Restent deux conséquences bien réelles : en cas de sinistre, des années de procédure au lieu d'un préfinancement ; et à la revente dans les dix ans, le notaire mentionne l'absence de DO dans l'acte, ce qui fait fuir les acheteurs ou baisser le prix.

Le récapitulatif et la chronologie

Chronologie type d'une construction :

1. Signature du CCMI — attestations exigées : garantie de remboursement (si acompte), garantie de livraison nominative. Vous souscrivez la dommages-ouvrage.
2. Ouverture du chantier — la garantie de livraison prend le relais de la garantie de remboursement. Décennale et RC pro du constructeur attestées.
3. Réception (avec ou sans réserves, art. 1792-6) — la garantie de livraison s'éteint (à la levée des réserves) ; parfait achèvement, biennale et décennale démarrent toutes ce jour-là.
4. Réception + 1 an — fin du parfait achèvement ; la dommages-ouvrage prend effet pour les désordres décennaux.
5. Réception + 2 ans — fin de la garantie de bon fonctionnement.
6. Réception + 10 ans — fin de la décennale et de la dommages-ouvrage. Après cette date, plus aucune garantie légale.

En pratique, trois réflexes résument ce guide : avant de signer, exiger les attestations (livraison, remboursement, décennale, RC pro) et souscrire la dommages-ouvrage ; à chaque désordre, la lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de la bonne garantie ; en cas de doute sur la solidité du constructeur avant de vous engager, vérifiez sa santé financière dans les sources publiques.